Gewährleistung am Bau: Fristen, Mängelrüge und Verjährung

Nach der Abnahme beginnt die Gewährleistung. In dieser Zeit muss die Baufirma Mängel beseitigen, die schon bei der Abnahme angelegt waren. Viele Bauherren verlieren ihre Ansprüche trotzdem – weil Fristen unbemerkt ablaufen.

Wie lange gilt die Gewährleistung?

• 5 Jahre ab Abnahme beim Bauwerk nach BGB (§ 634a BGB).
• 4 Jahre, wenn die VOB/B wirksam vereinbart wurde.
• Jedes Gewerk, das separat abgenommen wurde, hat seine eigene Frist.

So schreiben Sie eine Mängelrüge

1. Das Erscheinungsbild beschreiben, nicht die Ursache. Also „Riss in der Wand im Flur, ca. 40 cm lang“ – nicht „falscher Mörtel“. So rügen Sie alle Ursachen mit.
2. Angemessene Frist setzen, meist 2 bis 4 Wochen, bei Gefahr im Verzug kürzer.
3. Nachweisbar zustellen, zum Beispiel per Einwurf-Einschreiben. Den Beleg aufheben.

Lässt die Firma die Frist verstreichen, kommen Selbstvornahme, Minderung oder Schadensersatz in Betracht. Bestätigen Sie eine Mängelbeseitigung nur unter Vorbehalt.

Der häufigste Irrtum: Die Rüge stoppt die Verjährung nicht

Eine bloße Mängelrüge hemmt die Verjährung nicht. Gehemmt wird sie zum Beispiel durch Verhandlungen über den Mangel, ein selbständiges Beweisverfahren, eine Klage oder einen schriftlichen Verjährungsverzicht der Firma. Wer kurz vor Fristende nur einen Brief schreibt, kann seine Ansprüche verlieren.

Die 7 Grundregeln für Bauherren

1. Nichts nur mündlich – jede Vereinbarung, jeden Mangel, jede Frist schriftlich.
2. Wichtige Schreiben per Einwurf-Einschreiben.
3. Nur zahlen, was gebaut ist.
4. Fotografieren, bevor es verdeckt wird.
5. Die Abnahme ist der wichtigste Termin – nie unter Druck.
6. Fristen aktiv verwalten – Verjährung endet ohne Vorwarnung.
7. Im Zweifel Profis holen: Fachanwalt für Baurecht und baubegleitende:r Sachverständige:r.

Weiterlesen: Checkliste zur Bauabnahme · Typische Baumängel je Gewerk

Hinweis: Dieser Ratgeber dient der Orientierung und ersetzt keine Rechtsberatung. Bei rechtlichen Fragen wenden Sie sich an eine Fachanwältin oder einen Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht.